Израчунајте комерцијалне закупе са формулама квадратних стопа

Комерцијални закупи се не обрачунавају као стамбени закупи. Стамбени закуп може укључивати укупну квадратуру куће, али се рента не темељи на квадратним метрима. Мјесечне закупнине за стамбене објекте у великој мјери су одређене гледањем на сличне ренте у том подручју. У комерцијалним некретнинама, мјесечна најамнина се израчунава на различите сложене начине користећи неколико типова квадратних метара.

Мерења која се користе у одређивању ренте комерцијалног простора се заснивају на смерницама које су поставиле Удружење власника и менаџера зграда (БОМА) и сматрају се индустријским стандардом широм Сједињених Држава.

Многе комерцијалне закупнине користе БОМА стандарде и наплаћују месечну закупнину на основу „квадрата који се могу изнајмити“, а не на „корисним квадратним метрима“. Ово је важно разумети, јер ако сте навели цену од 1,25 долара по употребљивом квадратном метру, то може бити оно што ћете на крају плаћати за сваки месец.

Квадратне ноге које се могу изнајмити

Корисна квадратна стопа је број квадратних стопа које станари заузимају. Али постоје и други дијелови зграде које сви станари користе или од којих имају користи. Ови делови су познати као заједнички простори и обухватају ходнике, степеништа, лифтове и предворја.

Износ квадрата за просторе заједничког простора је подељен међу свим станарима на пропорционалној основи. Сваки станар плаћа дио трошкова станодавца за ове заједничке просторије. Када се ове накнаде додају квадратним метрима, резултат се назива "квадратним метрима за изнајмљивање".

Да би ствари биле још више збуњујуће, ова пракса додавања трошкова за заједничку површину употребљивим квадратним стопама назива се "фактор оптерећења". Трошкови фактора оптерећења обично се повећавају сваке године по стопи која је одвојена од повећања станарине за корисне квадратне ноге. То значи да ћете можда морати сваке године уговорити два повећања најамнине: један за фактор оптерећења и један за корисну квадратну стопу.

Пример израчунавања квадрата који се могу изнајмити

Рецимо да је пословни простор који изнајмљујете физички 500 квадратних стопа (корисна квадратна стопа) по цијени од 1,25 долара по квадратном метру. Ваша употребна квадратна стопа најма би износила $ 625 месечно (500 СФ к 1,25 УСД). Међутим, ваш део заједничког простора додаје још 100 квадратних метара. Ваша закупнина ће бити израчуната на основу 600 квадратних метара, а не 500 које ћете заузети.

Неки станодавци плаћају стопу за корисне квадратне метре и ваш део заједничког простора у један број (ово је обично неправедно према станару), али већина наплаћује различиту стопу по квадратном метру за корисне квадратне метре и за доприносе за заједничко изнајмљивање.

Затражите поделу трошкова који се могу искористити у односу на квадратне ноге које се могу изнајмити

Пре него што видите простор, обавезно питајте преко телефона која се стопа наплаћује за корисне квадратне ноге и за квадратуре које се могу изнајмити јер то чини велику разлику у вашој укупној мјесечној ренти. И, запамтите, ако вам неко каже да је простор "1.500 квадрата за изнајмљивање", стварна (употребљива) величина простора ће бити мања.

Да би сте ушли у посету, неки станодавци ће вам једноставно рећи цијену квадратног метра која се може користити, али цитирајте квадратуре које се могу изнајмити. Ова варљива пракса чини да простор изгледа већи и јефтинији него што јесте. Онда, када се појавите, откријете да је простор који је одлично звучао на телефону заправо изван вашег распона цијена и мањи него што сте мислили.

Иако је већина реалторс-а искрена о откривању истинских укупних трошкова најма преко телефона, они и даље имају тенденцију да наводе величину простора као ноге за изнајмљивање - а не као употребљиве ноге. Али сада сте довољно паметни да тачно знате шта да питате агента.

Следећа табела упоређује три типа калкулација квадрата коришћених у комерцијалним закупима. Неке закупнине наплаћују се једноставно употребљивим квадратним метром, док други додају проценат заједничког простора за корисне квадратуре да би наплатили оно што се назива квадратним метрима за изнајмљивање.

Калкулација квадратног стопала

Дефиниције квадратних стопа (СФ)
Терм	Дефиниција
Корисне квадратне ноге	СФ простора заправо заузима станар.
Квадратне ноге које се могу изнајмити	Корисна СФ +% СФ-а заједничких области.
Бруто квадратне ноге	Укупна СФ укупне зграде.

Сажетак

Корисна квадратна стопа је стварна величина простора који ћете заузети. Квадратни метар који се може изнајмити је увијек већи јер укључује корисне квадратне ноге плус додатни број квадратних метара заједничких површина које нећете физички заузети.

Простор који се може изнајмити уз фактор оптерећења је цијена коју желите знати јер је то оно што ћете плаћати. Цијена по квадратном метру квадратних метара је само дио онога што ћете платити сваки мјесец.