Разумите "Гросс-Уп" пре потписивања комерцијалног закупа

Термин "бруто-уп" се обично односи на закуп у потпуности сервисиран, који се понекад назива "најамом пуних услуга". Станар плаћа фиксне износе за одређене услуге поврх основне ренте за стварни простор који даје у закуп са овом врстом закупа.

На пример, станодавац може да плати за одржавање заједничког простора, који се називају и ЦАМ трошкови, затим подели ову накнаду за број бруто квадратних метара у згради и наплаћује сваком станару износ који се заснива на проценту квадратних стопа које заузима. Одредба о бруто-упису у закупу дозвољава да, ако је зграда заузета мање од 90 до 100 посто, трошкови се још увијек обрачунавају за процијењени удио оперативних трошкова станара до тих постотака - 90 до 100 посто.

Бруто-уп се плаћа као додатна рента и најчешће покрива варијабилне трошкове, оне који се могу повећати или смањити у било ком одређеном мјесецу на основу попуњености и других фактора.

Предности бруто-уп за станодавце

Ово је један случај у којем можда нећете добити оно што плаћате ако сте станар. Као пример, рецимо да је Лео Ландлорд управо купио комерцијалну зграду. Том Тенант је први који је изнајмио простор од њега. Том изнајмљује простор од 10.000 квадратних метара. Зграда износи 100.000 квадратних метара. Том изнајмљује 10% зграде.

У основном сразмерном сценарију који дијели варијабилне трошкове међу станарима, Том би платио 10 посто тих трошкова јер му је додијељено 10 посто зграде. Али сада рецимо да је Лаву тешко пронаћи друге станаре и то се дешава неколико месеци. У одсуству грубе клаузуле у Томовом уговору о закупу, Лео је заглавио са рачуном за 90% трошкова које би његови станари обично платили само зато што нема других станара којима би их могао доделити.

Клаузула о бруто-упу би му омогућила да подигне Томов проценат на 50 посто, али највјероватније на 95 или 100 посто јер је он једини станар у згради.

Како је овај сајам?

Том Тенант можда не мисли да је овај аранжман фер, али Том је, у ствари, једини станар који користи услуге укључене у ове варијабилне трошкове. Лео Ландлорд не профитира директно, па се може рећи да је неправедно да мора платити 90 посто услуга које користи само Том. Можда један од ових трошкова укључује одржавање камера за надзор на паркингу. Пошто нема других станара, једини људи који долазе и одлазе на тај паркинг су Томови купци, па се чини разумним да Том сам треба да плати за ту услугу.

Прочитајте Фине Принт

Ако размишљате о уласку у комерцијални закуп, пажљиво прочитајте ситни отисак и заштитите се тако што ћете направити мали домаћи задатак. Ако доиста постоји клаузула о бруто-упу, осигурајте да је дозвољено повећање у разумном постотку. Ако Том плаћа сву ту опрему за надзор, он вероватно жали што није покушао да преговара о проценатима ниже. Дозвољени проценат треба да буде јасно наведен у закупу.

Штавише, ако је Том погледао у Леову прошлост са изнајмљивањем комерцијалних зграда, можда је сазнао да је Лео историјски имао проблема да добије и задржи станаре из неког разлога. Или је можда Лео само неискусан - ово је његов први покушај да се инвестира тако да би му требало мало времена да то уради како треба. У сваком случају, Том можда неће хтјети склопити уговор о закупу с Леом, што укључује и грубу клаузулу из тог разлога - вјеројатније је да би он могао бити један од само неколико станара у просторијама у било којем тренутку.

Ако је седам закупаца изнајмило 70.000 квадратних метара од Леа, бруто-уп би био мањи, у основи, разлика између 70 и 95 или 100 посто, а та разлика би била подијељена између свих седам станара.