Како преговарати о ЦАМ тарифама у комерцијалним закупима

Што је већи комерцијални простор који изнајмљујете, то је вероватније да ћете моћи да преговарате о ЦАМ (Цоммон Ареа Маинтенанце) таксама и свим припадајућим административним таксама. Међутим, без обзира на то колико је мали простор, никада не прихватајте услове било каквог закупа без тражења бољег посла.

У упозоравајућој изјави о потешкоћама у уласку у индустрију комерцијалних некретнина, ЦФО Магазине новинарка Лаура ДеМарс јасно указује да чак и професионалци у области некретнина могу тешко разумјети сложеност ЦАМ накнада; „Сложеност индустрије отежава проваљивање…“ ДеМарс даље наводи:

„У трговачким центрима, на пример, станари обично плаћају за одржавање зграде путем накнаде за одржавање заједничког простора (ЦАМ). Док финансијски директор фирме за управљање некретнинама не управља директно станарима, он још увијек треба да схвати како се те накнаде прикупљају… важније, будући да велики трговци често оспоравају ЦАМ накнаде или плаћају само постотак … ЦФО мора знати како рачунајте на разлику или ЦАМ клизање. "

Пре него што покушате да преговарате о ЦАМ-у или административним таксама, будите сигурни да разумете шта су они. Ако су накнаде за ЦАМ компликовано питање за финансијске директоре, боље да се припремите!

Индустријски стандард ЦАМ таксе

Будући да стање одређених заједничких подручја има директан утицај на станаре, накнаде везане за трошкове одржавања и поправке ходника, лифтова, степеништа, предворја и тоалета заједничког простора су стандардне у ЦАМ накнадама. Такођер се обично оцјењују станари у ЦАМ накнадама за трошкове одржавања паркинга (укључујући освјетљење и уређење околиша) и тротоара.

Савети за преговарање о стандардним ЦАМ тарифама

Ако се о врсти накнаде коју тражите од вас не може преговарати, побрините се да вам уговор о закупу дозвољава да прегледате рачуне станодавца. Посао је бизнис, а то не треба схватити као неповерење према станодавцу или нечем личном, али плаћање непознатих накнада једноставно у доброј вјери није добар посао. Захтевање изјаве у најмању руку да станодавац мора да обезбеди документацију (одговорност) за све наплаћене таксе је једини начин да се осигура да вам се наплаћује праведно.

Такође треба да преговарате о томе колико се може повећати ЦАМ накнада сваке године - стављајући максимални износ или проценат. Ова „капа“ треба да буде наведена одвојено од било ког другог повећања закупнине.

Административне таксе за операције и управљање (О&М)

Ако ваш закуп захтева од вас да платите ЦАМ накнаде за било које оперативне трошкове или трошкове управљања - одмах се противите таквим трошковима. Ако станодавац инсистира, затражите да видите листу (доказ) о овим трошковима и како је ваш удео израчунат. Ове накнаде можда се не могу назвати ЦАМ таксама, већ “Административне таксе”. Административне таксе су и даље ЦАМ накнаде - станодавац покушава да вас наведе да допринесете његовим / њеним трошковима. Административне таксе се обично заснивају на постотку укупних ЦАМ трошкова.

Савети за преговарање о административним таксама за О&М

Већина станара ће се успротивити оперативним и управљачким накнадама, јер станодавац већ наплаћује приходе од станарине чак и без ЦАМ накнада. Ако ваша ЦАМ накнада укључује плате за руководеће или административно особље (на или ван локације), трошкове осигурања од одговорности (морат ћете платити за властито осигурање од одговорности - станодавац ће то захтијевати прије него што се можете уселити), оглашавање и друго промотивне активности, професионалне услуге као што су правне или рачуноводствене услуге, покушајте да преговарате о томе из вашег закупа.

Према Росие Реес, "Битке за ЦАМ оптужбе," Магазин за трговину на мало; „Паметни станари ће смањити проценат (који се креће од 25% до 5%) и искључити трошкове који нису типа одржавања из израчуна (нпр. Порези, осигурање, комуналне услуге).”

Реес такође верује да трошкови одржавања и поправке у вези са зградама (тј. Крововима, темељима зграде и спољним зидовима) не би требало да буду апсорбовани од стране станара, јер то нису уобичајене области које користе станари или њихови купци. Реес тачно истиче; “Станодавац већ добија приход од тих зграда у облику ренте. Сви трошкови одржавања и замјене би требали платити станодавци из прихода од најма."

Извори:

Росие Реес. Онлине Траффиц Магазине Онлине. "Тхе Баттле Овер ЦАМ Феес." 1. септембар 1999.

Лаура ДеМарс. ЦФО Магазине. "Тхе Реал Деал." Август 2007.